国际航运✿◈★，凯发K8国际✿◈★，凯发k8国际✿◈★，凯发手机app✿◈★，以来✿◈★，物流业成为西安最受关注的产业✿◈★。京东把整个无人机总部和研发中心放在了西安✿◈★；圆通在西安投资了航空公司和科技公司✿◈★；中通建起了西北电商物流产业园✿◈★；传化集团董事长徐冠巨称要打造“一城二港三中心”✿◈★；

　　2019年平安不动产汽车金融产业园即将竣工凯发k8国际娱乐官网入口✿◈★，苏宁在高新区落户✿◈★，京东亚洲一号✿◈★，国美电商中心都将竣工✿◈★；西铁局联运枢纽落成✿◈★，万科沣东盈石落成✿◈★，预计在建总体项目落成后面积达到1788.59㎡

　　西安范围内的所有高标准仓储及部分低端库房✿◈★。如图所示✿◈★，西安的主要仓储聚集区在西北部✿◈★，但不可忽视的是随着陕西省自贸区的揭牌及港务区丁香花社✿◈★、临潼现代物流园区依托公路✿◈★、铁路地缘优势的强势发展✿◈★，西安东北区域高标准仓储面积近年来呈现出猛增的态势

　　由于房地产和城市的扩容✿◈★，原来包含在市区的仓库群落逐步外迁✿◈★，以天台八路地区为核心✿◈★，随着西部汽车城和世纪大道的繁荣✿◈★、天台八路仓库群落已消失✿◈★，仅留几个钉子户孤零零不成规模✿◈★；

　　大兴路以533国储物流为代表✿◈★，大兴路仓库群落已经不复存在✿◈★，以曲江新区为代表✿◈★，长鸣路以及等驾坡田马路地区的仓库群落也已大部分已经拆迁完成✿◈★；以北郊大明宫建材市场为中轴✿◈★，随着国会山项目高铁等因素✿◈★，正在消退✿◈★。

　　从以上市场变化可以得出结论✿◈★、西安的仓储业正在发生着巨大的变化✿◈★、从地理位置的外迁✿◈★、农民仓的锐减✿◈★、仓储价格的变化✿◈★、租赁企业的变化✿◈★，2018将成为西安仓储业的分水岭✿◈★！

　　随着新的仓库逐步落成✿◈★、西安逐渐形成三个仓储群落✿◈★、在2018年从而替代原有的集中在天台八路✿◈★、建章路✿◈★、大明宫✿◈★、田马路的仓储群落✿◈★；

　　普洛斯普航陕西仓储服务有限公司✿◈★：（机场北✿◈★、机场南）空港新城周公大道以北✿◈★、迎宾大道以南✿◈★，占地面积435亩✿◈★，建筑面积约18.3万㎡✿◈★、主要建设国际化高标准的单层钢结构仓库及综合楼✿◈★。

　　陕西融盛圆通速递有限公司✿◈★：圆通速递西北转运中心是国际航空物流枢纽重点发展的快递物流产业✿◈★， 占地面积120亩✿◈★，建筑面积约5万平方米

　　咸阳宝湾国际物流有限公司✿◈★：园区规划用地总面积633 亩✿◈★，项目一期建设7栋高标准仓库✿◈★。配备综合办公楼✿◈★，食堂✿◈★、宿舍✿◈★，总建筑面积11.3万㎡✿◈★。

　　陕西瑞银申通快递有限公司✿◈★：申通快递西北转运中心建成后将成为申通快递西北地区转运枢纽✿◈★，预计日处理邮件达60万件✿◈★，年货物流量达1.5亿票

　　西咸新区空港新城富立实业有限公司 富立物流园项目净用地面积:11.6公顷;总建筑面积:72340.56㎡其中:地上建筑面积71680.51㎡,地下建筑面积660.05㎡);计容建筑面积132175.87㎡;容积率:1.14;建筑密度54.43 %;绿地率:5.76%;机动车停车位:244个

　　菜鸟中国智能骨干网西北核心节点✿◈★：项目将建设约14.7 万㎡的电子商务物联网应用中心及电商产业配套园区

　　宇培西北电子商务分拨结算中心 （附冷）沣西✿◈★：占地面积约182.5亩✿◈★， 建筑面积22万m²✿◈★，主要建设分拨中心✿◈★、结算中心✿◈★、电商销售中心及供应链管理平台✿◈★。

　　融港物流空地一体化高科技现代物流园占地面积157亩 建筑面积8.4万平方米 总投资3.98亿元

　　西安嘉浩丝路科技产业园✿◈★：临潼区钢贸大道✿◈★：占地面积达151亩✿◈★，建筑面积超6.1万平方米✿◈★、独立普通高标仓库17,858㎡✿◈★、独立多温区高标冷库11504㎡✿◈★；

　　国际港务区多式联运示范中心--西铁恒顺物流园✿◈★：现.面积1700亩✿◈★、集装箱中心站和北侧综合铁路货场✿◈★， 包含钢材✿◈★、仓储✿◈★、零担✿◈★、冷链凯发k8国际娱乐官网入口✿◈★、铁路到达✿◈★、是新亚欧大陆桥.中国西部重要节点✿◈★；

　　新加坡讯通总投资2.6亿元✿◈★，项目用地300亩✿◈★，净用地约214.3亩丁香花社✿◈★、秦汉大道 其中仓储面积 2.5万㎡

　　中国移动通信集团西北大区物流中心占地180亩✿◈★，建筑面积约30000㎡✿◈★，物流服务中心建筑面积约7000㎡✿◈★。项目总投资约6.8亿元

　　保税综合物流园规划用地6.172平方公里✿◈★， 前2栋改建为“洋码头”国际申商平台丁香花社✿◈★， 内建成有保税加工1栋✿◈★，仓库8栋✿◈★，另有1栋冷库

　　心✿◈★，盛前一期建成1栋6500㎡✿◈★，立体仓库1.9万㎡✿◈★，西北医药物流中心项目总投资6亿元✿◈★，总占地面积133.135亩✿◈★，项目一期于2014年2月投入运营✿◈★。其中一期总建筑面积59万㎡✿◈★；二期建筑面积4万㎡（规划建设四个仓储中心）

　　陕西新民生现代化医药物流项目✿◈★，总投资6.5亿元人民币✿◈★。该项目占地120亩✿◈★，分两期建设✿◈★，（其中一期占地70亩✿◈★，投资1.5亿元✿◈★；二期占地50亩✿◈★，投资5亿元）

　　新加坡讯通 外资 秦汉大道 国际港务区 2.5 2011年 丙二类 100% 1天/元 无 汽配✿◈★、保税小客户

　　京东西北电子商务基地✿◈★：占地320亩亩; 建设面积21.7万㎡✿◈★。总投资7.6亿元✿◈★；总建筑面积217106.30㎡✿◈★，厂房面积197100.2㎡;宿舍及食堂配套设施14261.04㎡✿◈★，设备用房4983.13㎡✿◈★，地下建筑面积761.93平方米

　　临潼宝湾国际物流有限公司✿◈★：临潼区钢贸大道丁香花社✿◈★。园区用地总面积313亩✿◈★，建设6栋高标准仓库✿◈★，配备综合办公楼✿◈★，食堂✿◈★、宿舍✿◈★，建筑面积约9.3万m²✿◈★。

　　招商局西北物流分拨中心✿◈★：陕西供应链集成服务平台✿◈★：占地约170亩✿◈★，总投资4.6亿✿◈★，总建筑面积约10.4万平方米✿◈★，其中两栋立体仓库建筑面积为8.7万平方米

　　国美西北电子商务运营中心✿◈★：规划用地约324亩丁香花社✿◈★，建筑面积114393.4㎡✿◈★。总投资4.33亿元

　　国际港务区整体规模受限✿◈★，整体向生活小镇和大运会方向靠拢✿◈★，将有大幅度的价格提升✿◈★；对于国际港务区管委会✿◈★，也倾向于对纳税大户进行土地财政的倾斜✿◈★；

　　嘉浩丝路科技产业园总投资2.3亿元临潼区钢贸大道✿◈★：占地面积达151亩✿◈★，建筑面积超6.1万㎡✿◈★、独立普通高标仓库17,858㎡✿◈★、独立多温区高标冷库11504㎡✿◈★；

　　西安（温州）纺织服装产业园临潼物流园 占地253亩 建设面积35.2万平方米 总投资 8.5亿元

　　新丰泰（临潼）汽车配件物流产业园 占地399.5亩 建设面积15.1万平方米 总投资 9.9亿元

　　中央储备粮西安大明宫直属库代王分库项目 占地 120亩 建设面积8万平方米 总投资3.5亿元✿◈★；

　　百丽鞋业西北物流中心✿◈★：占地78.625亩✿◈★，建筑总面积 85660.23㎡✿◈★，仓库和配套用房的面积分别是✿◈★：仓库85642.23✿◈★，配套用房✿◈★：18平方米✿◈★，可租赁面积85642.23㎡✿◈★；主要建筑有 仓库✿◈★、C区配套综合楼✿◈★、停车场 ✿◈★，消防耐火等级为 丙二类 ✿◈★；

　　西安电子商务（汽车）金融物流园（平安）总占地347亩✿◈★，建筑面积总面积136693㎡总投资13亿元

　　嘉民（光大）西北物流基地泾高路 渭北工业园 10 2015年 丙二类 100% 0.8天/元 顺丰✿◈★、京东

　　京通易购(西北)智慧物联网共同运营中心总投资30亿元规划用地约1128亩✿◈★，占地面积约75万㎡✿◈★，总建筑面积约52万㎡✿◈★，其中库房建筑面积约48万㎡✿◈★，配套设施设备用房建筑面积约4万㎡✿◈★。

　　西安乐道电子商务产业园项目占地15亩✿◈★、建筑面积58290㎡✿◈★，其中仓库52500㎡✿◈★，设备用房1200㎡✿◈★，综合办公楼4500㎡✿◈★，门房90㎡凯发k8国际娱乐官网入口✿◈★。

　　雁塔区✿◈★：西部欣桥农产品物流中心改扩建 占地235亩 建筑面积15.64万㎡ 总投资6.55亿元

　　压力 ✿◈★：项目面积过大✿◈★、与实施企业资金实力不匹配✿◈★；如蓝田新港100亩丁香花社✿◈★、物流智慧云仓2000亩✿◈★；一个企业在一个地块开发50万㎡的仓储面积✿◈★。销售与运营是一个难题✿◈★、想象一下周边道路的承载能力（参照石化大道堵车）丁香花社✿◈★，物流客户就会望而却步✿◈★；

　　审批✿◈★： 如此大的土地面积✿◈★，审批成为门槛✿◈★，西安市土地指标审批上线亩✿◈★、超过后报请国土部✿◈★；加之土地指标归集到市规划院和市委✿◈★、未来的仓储用地由于税收贡献率和投资强度的问题✿◈★、显得都很差✿◈★；如新丰园区4500亩✿◈★，在土地指标上进展缓慢✿◈★；

　　西安仓储业建设标准整体偏低✿◈★，仓库建筑类型多数为标准钢结构✿◈★，仓库檐口高度在7米左右✿◈★，仓库配备设施不全✿◈★，虽大都设有雨棚和卸货平台✿◈★，但建设标准偏低✿◈★，无法满足未来物流企业快速发展的需求✿◈★，另外✿◈★，消防设施✿◈★、安保系统也相对薄弱✿◈★。该类仓库一般建设规模较大✿◈★，占西安整体仓储面积的60%以上✿◈★，属于主力仓库类型✿◈★，平均租金在15-20元/平米*月✿◈★，性价比高✿◈★，出租率超过90%✿◈★。

　　随着时间的推移✿◈★，由于城市拆迁✿◈★、三环内已经不能够审批仓储项目✿◈★、以泾阳凯发k8国际娱乐官网入口✿◈★、空港✿◈★、临潼现代物流✿◈★、沣东为核心✿◈★、形成了新的仓库群落✿◈★；

　　这些仓库土地产权明晰✿◈★，设防火分区✿◈★，喷淋✿◈★、安保等设施完备✿◈★。另外✿◈★，此类仓库建设方会根据其客户进行定制化建筑设计服务✿◈★，配备立体货架✿◈★、自动分拨系统或冷库设施等✿◈★。由于设计理念超前✿◈★、建设标准较高✿◈★，所以此类仓储物业租赁价格较高✿◈★，一般20-30元/平米*月不等✿◈★；出租率在90%以上✿◈★；

　　但2018新落成的仓储面积✿◈★；面临空仓的风险✿◈★；新落成的运营主体如嘉浩✿◈★、宝湾✿◈★、万科✿◈★、宇培✿◈★、平安.......对于本地仓储业态的陌生✿◈★，同租赁三方物流✿◈★、电商的洽谈和沟通需要时间磨合✿◈★、招商团队尚不能掌控西安仓储业的动态变化✿◈★；使得空置期难以把控✿◈★；

　　位于绕城高速内的仓库处于供不应求的趋势✿◈★，农民仓价格在15--18元/月之间✿◈★；高标仓在30/元/月✿◈★；

　　位于空港的高标仓基本在22--27元/月✿◈★；根据具体租赁年限✿◈★、租金支付情况✿◈★，给予1-3个月的装修搬仓的免租期✿◈★；

　　新零售（盒马鲜生✿◈★、安鲜达✿◈★、永辉✿◈★、唯捷）要求区域在西咸沣东地带✿◈★、有对于恒温冷链的需求✿◈★；多温层仓成为首选✿◈★；生鲜仓的需求量在稳步提升✿◈★；

　　这些企业为专业的工业及物流地产开发商✿◈★，针对市场的发展方向✿◈★，在各个重要物流节点城市拿地建仓✿◈★，建成后以仓库出租为主营业务✿◈★，入驻企业自行管理仓库和物流配送安排✿◈★；

　　由于资本渠道的原因✿◈★、这些企业着重在于土地增值上考虑较多✿◈★、以1元/天/m²✿◈★，投资回收期在12年以上✿◈★；

　　三方物流以仓储配送一体化服务为主营业务✿◈★，利用西安地理区位优势✿◈★，设立西北片区分拨中心✿◈★，辐射陕✿◈★、甘✿◈★、宁等西北五省✿◈★；

　　由于运营业务的掌控✿◈★、对仓库位置要求不苛刻✿◈★；如安得位于泾阳✿◈★、外运位于机场北✿◈★；这些企业对于价格敏感度极高✿◈★；

　　目前京东在西安的份额较大✿◈★、一下依次为唯品会✿◈★、日日顺✿◈★、三棵松树✿◈★、电商对于仓储业的需求稳定✿◈★、但对于价格谈判而言✿◈★、供给量的倜然增大势必会使价格有所下滑✿◈★；

　　在京东的云仓计划中✿◈★、60万㎡的云仓计划使得京东对仓储的要求剧增✿◈★；输出管理✿◈★、得到商贸数据✿◈★、集中仓储对于个性化要求和系统提出了更高的要求✿◈★；

　　但对于京东物流来说✿◈★、云仓计划可以大幅度的使得其城市配送达到高度集约化✿◈★，趋向于共配发展✿◈★、利用京东高速的城市配送网络✿◈★，云仓计划使得前置仓变为现实✿◈★；这是京东物流战略的一盘大棋✿◈★、所以未来京东有可能将成为高标仓最大的使用方✿◈★；

　　由于顺丰三通一达以及百世的集体上市✿◈★、利用好资本提高运作效率✿◈★， 首先就需要考虑转运/分拣处理中心的增加✿◈★、扩建和设施升级上✿◈★，包括对大规模自动化分拣设备的投放✿◈★。

　　快递成本中占比最大的是运输成本和人力成本✿◈★，而且随着时间的推移✿◈★，人力成本逐年上升✿◈★，到2015 年达到占比25.7%✿◈★。在快递公司的转运中心✿◈★，分拣的物流成本最高✿◈★，占到了总成本的40%✿◈★，其次才是配送成本

　　在此普洛斯充分先显现了对于物流行业的前瞻性规划✿◈★、设计规划较为完备✿◈★、充分开率了快递业分拨的特征✿◈★：双面✿◈★、多门✿◈★、雨棚宽度延伸✿◈★、加大生活设置面积比例✿◈★；预留停车场✿◈★、充电位✿◈★；

　　食宿✿◈★：快运业24小时运营✿◈★、员工的食宿问题未来成为仓库设施中必备条件✿◈★；网络✿◈★：快运业依靠的带宽需要在考虑范畴✿◈★、巴枪✿◈★、分拨调度对网络的依赖趋势明显✿◈★；充电加油✿◈★：考虑城市分拨的需要✿◈★、快运业将有越来越多的新能源运营车辆丁香花社✿◈★、对于充电桩的要求需成为必备条件✿◈★；

　　2018年新落成的标准化仓库有✿◈★：普洛斯凯发k8国际娱乐官网入口✿◈★、宇培✿◈★、宝湾✿◈★、平安✿◈★、嘉浩✿◈★、万科✿◈★、超过100万m²的标准化仓库落成✿◈★、将给仓储市场带来巨大的影响✿◈★；

　　原有分布区域以西安市西北角✿◈★，以天台路✿◈★、丰产路✿◈★、西三环沿线分布居多的农民仓的拆迁是否能够转化到这些新仓✿◈★；答案是否定的✿◈★；前店后库的经营模式不适合整体化高标仓的运营模式✿◈★；

　　2018年由于政府秦岭事件✿◈★、对于违章建筑严格的管理管控✿◈★；新落成集体用地上的普通仓库稀缺✿◈★；对于商贸分销业提出了更高的要求缩减仓库面积✿◈★、将仓库搬迁至更远的地点✿◈★，如原点新城✿◈★；是商贸业考虑的需求✿◈★； 而高标仓的需求应产生在✿◈★、三方物流✿◈★、电商✿◈★、快运业上✿◈★、

　　新落成面积与需求面积在2018将产生不协调的因素✿◈★；但这是暂时的✿◈★；未来随着盒马✿◈★、安鲜达等新零售企业的崛起✿◈★、对于高标仓库的需求将持续增长✿◈★；

　　空港✿◈★：由于天台八路地区与石化大道缺少纵深发展空间✿◈★，该区域向空港方向迁移趋势明显✿◈★；空港区域将成为三方物流西北分拨和三方西北RDC的首选位置✿◈★；

　　沣东✿◈★：菜鸟✿◈★、丰树✿◈★、万科✿◈★、嘉里由于位置优越✿◈★、价格过高✿◈★、使得现有企业无法承担增长成本凯发k8国际娱乐官网入口✿◈★。该区域将成为城市共配企业凯发k8国际娱乐官网入口✿◈★、快运分拨中心和新零售企业的首选地带✿◈★；

　　港务区✿◈★：港务区由于建设用地的稀缺✿◈★、已丧失成为区域分拨的先发优势✿◈★、目前派昂✿◈★、移动✿◈★、领鲜✿◈★、爱菊✿◈★、保税区项目使得港务区想高端仓储发展趋势明显✿◈★；如新加坡讯通✿◈★、出版业基地的工业用地转商业的原因✿◈★；未来仓储项目将不会在此落地✿◈★；

　　“大跃进”式的发展使得西安仓储业在短时间发生了巨变✿◈★，短期政策性因素非常明显✿◈★，这个阶段的园区集中表现出了以下特点✿◈★：